- ARTIKEL
BTW bouwterrein. Wanneer niet wanneer wel?
De kwalificatie van een terrein als bouwterrein heeft belangrijke fiscale gevolgen. De levering van een terrein is soms belast met omzetbelasting (btw) en soms niet. Een bouwterrein is onbebouwde grond die bestemd is om te worden bebouwd met één of meer gebouwen voor de btw. Als er zich op het terrein een gebouw bevindt dan is het de levering van een gebouw en dient er overdrachtsbelasting te worden voldaan. Als er geen gebouw aanwezig is en het terrein bestemd is om gebouwen of bouwwerken te realiseren dan is er sprake van een ‘ongebruikt bouwterrein’ en dient er omzetbelasting in rekening te worden gebracht.
Er bestaat een uitgebreide verzameling jurisprudentie over complexe situaties bij de kwalificatie van bouwterreinen. Deze rechtspraak richt zich vooral op gevallen waarbij er nog restanten van eerdere bebouwing aanwezig zijn op terreinen die bestemd zijn voor nieuwbouwprojecten. Veelvoorkomende voorbeelden zijn percelen waar nog een gedeelte van een muur overeind staat of waar oude funderingen in de grond zijn achtergebleven. Deze casussen illustreren de uitdagingen bij het bepalen of een terrein als ‘onbebouwd’ kan worden beschouwd voor btw-doeleinden, ondanks de aanwezigheid van deze overblijfselen. De rechterlijke uitspraken in deze zaken bieden belangrijke richtlijnen voor de interpretatie van de wet in vergelijkbare situaties, en helpen zo bij het afbakenen van de grens tussen bebouwde en onbebouwde terreinen in fiscaal opzicht.
Belang van de kwalificatie
Bij de levering van een ongebruikt bouwterrein gelden specifieke fiscale regels. In dit geval moet er btw in rekening worden gebracht op de transactie. Tegelijkertijd is er een belangrijk voordeel: er hoeft geen overdrachtsbelasting te worden betaald. Deze vrijstelling van overdrachtsbelasting is gebaseerd op de zogenaamde ‘samenloopvrijstelling’. Deze regeling voorkomt dat er zowel btw als overdrachtsbelasting over dezelfde transactie moet worden betaald, wat anders zou leiden tot een dubbele belastingheffing. Door deze constructie wordt de fiscale behandeling van de levering van ongebruikte bouwterreinen gestroomlijnd en wordt de financiële last voor de koper beperkt.
Voor btw-ondernemers die gebouwen willen realiseren op een bouwterrein is de btw-belaste levering gunstig. De in rekening gebrachte btw kan worden afgetrokken, terwijl overdrachtsbelasting niet aftrekbaar is en dus kostprijsverhogend werkt.
Europese en Nederlandse wetgeving
In de hiërarchie van wetgeving nemen Europese wetgeving en jurisprudentie een leidende positie in, waarbij Nederlandse wetgeving hieraan ondergeschikt is. Desondanks kunnen er soms aanzienlijke discrepanties ontstaan tussen Europese jurisprudentie en wetgeving enerzijds en bestaande Nederlandse wetgeving anderzijds. Een complicerende factor hierbij is dat de Nederlandse wetgever niet altijd onmiddellijk reageert op nieuwe Europese jurisprudentie door deze om te zetten in nationale wetgeving.
Een recent voorbeeld hiervan is het arrest van het Europese Hof van Justitie van 7 november 2024 (C-594/23 – Lomoco Development ApS). In deze uitspraak heeft het Hof bepaald dat percelen grond waarop nieuwe funderingen aanwezig zijn, beschouwd moeten worden als onbebouwde grond en daarmee kwalificeren als btw-bouwterrein. Het Hof maakt hierbij een belangrijk onderscheid: een fundering wordt gezien als een onderdeel van een gebouw, maar niet als een gedeelte ervan. Deze uitspraak illustreert hoe Europese jurisprudentie de interpretatie van fiscale wetgeving kan beïnvloeden, zelfs als deze nog niet direct is omgezet in nationale wetgeving. Het onderstreept het belang voor Nederlandse belanghebbenden om niet alleen de nationale wetgeving, maar ook de meest recente Europese jurisprudentie in het oog te houden bij fiscale vraagstukken.
Nederlandse bepalingen
De huidige Nederlandse wetgeving en jurisprudentie hanteren een duidelijk uitgangspunt wat betreft de btw-heffing op onroerende zaken. In principe is de levering van een onroerende zaak vrijgesteld van btw. Er zijn echter twee belangrijke uitzonderingen op deze regel: btw-bouwterreinen en nieuwe (ongebruikte) onroerende bouwwerken
Het Besluit Omzetbelasting van 12 december 2023 (nr. 2023-26908) biedt verdere verduidelijking over de fiscale behandeling van gedeeltelijk gesloopte gebouwen. Volgens dit besluit:
1. Leidt de volledige sloop van een gebouw tot onbebouwde grond.
2. Wordt grond met een gedeeltelijk gesloopt gebouw in principe nog steeds als ‘bebouwde grond’ beschouwd voor btw-doeleinden.
3. Is er sprake van ‘onbebouwde grond’ wanneer er op een perceel alleen nog oude heipalen aanwezig zijn die in de grond blijven zitten en geen functie meer vervullen voor een nieuw te realiseren opstal.
Deze richtlijnen helpen bij het bepalen van de btw-status van terreinen in verschillende stadia van sloop of herontwikkeling. Ze benadrukken het belang van de mate van sloop en de functionaliteit van eventuele resterende structuren bij het vaststellen of een terrein als bebouwd of onbebouwd moet worden beschouwd voor btw-doeleinden
Omgaan met nieuwe Europese jurisprudentie
De recente uitspraak van het Europese Hof van Justitie heeft belangrijke implicaties voor de Nederlandse wetgeving omtrent btw-bouwterreinen. Deze ontwikkeling roept de vraag op hoe hiermee om te gaan in de praktijk.
Gezien de bindende aard van Europese jurisprudentie, lijkt een aanpassing van de Nederlandse wetgeving onvermijdelijk. Het is echter moeilijk te voorspellen hoe snel deze aanpassing zal plaatsvinden. Wetgevingsprocessen kunnen vaak langdurig zijn, en de prioriteit die aan deze kwestie wordt gegeven, zal mede bepalend zijn voor de snelheid van implementatie.
In de tussentijd kunnen belanghebbenden in relevante situaties een beroep doen op de uitspraak van het Europese Hof van Justitie. Dit betekent dat in gevallen die overeenkomen met de situatie beschreven in het arrest, argumenten kunnen worden ontleend aan deze Europese uitspraak, ook al is de Nederlandse wetgeving nog niet aangepast.
Advies voor de praktijk
1. Blijf op de hoogte van ontwikkelingen in zowel Nederlandse als Europese jurisprudentie.
2. Overweeg in relevante gevallen een beroep te doen op de Europese uitspraak.
3. Raadpleeg zo nodig een fiscaal expert voor advies over specifieke situaties.
4. Wees voorbereid op mogelijke wetswijzigingen in de nabije toekomst.
De informatie in de artikelen heeft een signalerend karakter, is niet bedoeld als advies en de ontvanger/gebruiker kan hieraan geen rechten ontlenen. Tekst: Ondanks de zorgvuldige samenstelling van de inhoud van deze artikelen kan Nettax BV geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor schade, direct dan wel indirect, ten gevolge van eventuele fouten, vergissingen of onvolledigheden van de aangeboden informatie. De artikelen kunnen verwijzen naar andere websites en andere bronnen.
